月別: 2018年1月

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

ガイドラインの位置付け

 

民間賃貸住宅における賃貸借契約は、いわゆる契約自由の原則により、貸す側と借りる側の双方の合意に基づいて行われるものですが、退去時において、貸した側と借りた側のどちらの負担で原状回復を行うことが妥当なのかについてトラブルが発生することがあります。

こうした退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして平成１０年３月に取りまとめたものであり、平成１６年２月及び平成２３年８月には、裁判事例及びＱ＆Ａの追加などの改訂を行っています。

 

 

＜利用にあたって＞

[1]  　このガイドラインは、賃料が市場家賃程度の民間賃貸住宅を想定しています。

[2]  　このガイドラインは、賃貸借契約締結時において参考にしていただくものです。

[3]  　現在、既に賃貸借契約を締結されている方は、一応、現在の契約書が有効なものと考えられますので、契約内容に沿った取扱いが原則ですが、契約書の条文があいまいな場合や、契約締結時に何らかの問題があるような場合は、このガイドラインを参考にしながら話し合いをして下さい。

 

トラブルを未然に防止するために

 

原状回復の問題は、賃貸借契約の「出口」すなわち退去時の問題と捉えられがちですが、これを「入口」すなわち入居時の問題と捉え、入退去時における損耗等の有無など物件の状況をよく確認しておくことや、契約締結時において、原状回復などの契約条件を当事者双方がよく確認し、納得したうえで契約を締結するなどの対策を的確にとることが、トラブルを未然に防止するためには有効であると考えられます。

 

ガイドラインのポイント

 

(1)原状回復とは

原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。

 

⇒　原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化

 

(2)「通常の使用」とは

「通常の使用」の一般的定義は困難であるため、具体的な事例を次のように区分して、賃貸人と賃借人の負担の考え方を明確にしました。（以下の図参照）

＜図　損耗・毀損事例の区分＞

Ａ　　　　：賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても、発生すると考えられるもの

Ｂ　　　　：賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの（明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの）

Ａ（＋Ｂ）：基本的にはＡであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの

Ａ（＋Ｇ）：基本的にはＡであるが、建物価値を増大させる要素が含まれているもの

 

⇒　このうち、Ｂ及びＡ(＋Ｂ)については賃借人に原状回復義務があるとしました。

 

(3)経過年数の考慮

(2)で解説しているＢやＡ（＋Ｂ）の場合であっても、経年変化や通常損耗が含まれており、賃借人はその分を賃料として支払っていますので、賃借人が修繕費用の全てを負担することとなると、契約当事者間の費用配分の合理性を欠くなどの問題があるため、賃借人の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させる考え方を採用しています。

 

(4)施工単位

原状回復は毀損部分の復旧ですから、可能な限り毀損部分に限定し、その補修工事は出来るだけ最低限度の施工単位を基本としていますが、毀損部分と補修を要する部分とにギャップ（色あわせ、模様あわせなどが必要なとき）がある場合の取扱いについて、一定の判断を示しています。

 

原状回復にかかるガイドライン

 

第１章　原状回復にかかるガイドライン

I.　原状回復にかかるトラブルの未然防止

1　物件の確認の徹底

入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト（例）　［WORD形式：225KB］

2　原状回復に関する契約条件等の開示

(1)　賃貸借契約締結時における契約条件の開示等について

(2)　特約について

(3)　物件・設備の使用上の注意・留意事項の周知について

II.　契約の終了に伴う原状回復義務の考え方

1　賃借人の原状回復義務とは何か

(1)標準契約書の考え方

(2)本ガイドラインの考え方

2建物の損耗等について

3賃借人の負担について

(1)賃借人の負担対象事象

(2)経過年数の考え方の導入

[1]経過年数

[2]入居年数による代替

[3]経過年数（入居年数）を考慮しないもの

(3)賃借人の負担対象範囲

[1]基本的な考え方

[2]毀損部分と補修箇所にギャップがある場合

 

第２章　トラブルの迅速な解決にかかる制度

1　現行制度の活用

(1)　少額訴訟手続

(2)　裁判外紛争処理制度

[1]　調停（相談・あっせん）

[2]　仲裁

2　行政機関への相談

 

Ｑ＆Ａ

 

第３章　原状回復にかかる判例の動向

事案及び争点となった部位等

事例１～事例42

 

◆　ガイドライン全文（全173ページ）　［PDF形式：1.93MB］

◆　第１章　原状回復にかかるガイドライン　　　［PDF形式：989KB］

◆　第２章　トラブルの迅速な解決にかかる制度　［PDF形式：397KB］

◆　Ｑ＆Ａ　　　　　　　　　　　　　　　　　　［PDF形式：438KB］

◆　第３章　原状回復にかかる判例の動向　　　　［PDF形式：717KB］

◆　＜参考資料＞　　　　　　　　　　　　　　　［PDF形式：1.46MB］

 

 

 

 

宅地建物取引業法では、法第3条第1項の「事務所」には専任の宅地建物取引士を一定割合以上設置することを義務付けています。

しかし、法第3条第1項の「事務所」に該当しない案内所・展示会等であっても、契約締結等を行なう場合には、宅地建物取引業の業務の適正を確保すべき必要性が非常に高いといえます。
そこで宅地建物取引業法では、こうした案内所等が一定の要件に該当する場合には、1名以上の成年の専任の宅地建物取引士を常時設置するように義務付けているのである。

このような「事務所以外の場所であって、専任の宅地建物取引士を置くべき場所」とは、具体的には、施行規則第15条の5の2で規定されている。ただし、この施行規則第15条の5の2の内容は複雑なので、1．外形的な要件と2．実質的な要件に分けてそれぞれ説明する（なお、以下の文章は国土交通省の宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方にもとづいている）。

 

1．外形的な要件

施行規則第15条の5の2で規定する「事務所以外で専任の宅地建物取引士を置くべき場所」とは、次の4種類の場所のどれかに該当することが必要である。
1）事務所以外で継続的に業務を行なう施設を有する場所（管理事務所と称する業者もいる）
2）10区画以上の一団の宅地または10戸以上の一団の建物を分譲する場合の案内所
3）他の宅地建物取引業者が分譲する10区画以上の一団の宅地または10戸以上の一団の建物について、代理または媒介をする場合の案内所
4）宅地建物取引業者が展示会その他の催しをする場所

上記の1）は、「事務所」と同等程度に事務所としての物的施設を有してはいるが、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する者（支店長・支配人など）が設置されていないせいで、「事務所」から除外されるような場所を指している。
具体的には、「特定の物件の契約または申込みの受付等を行なう場所」「特定のプロジェクトを実施するための現地の出張所」等が該当する。

2）は、一団地（すなわち10区画以上の一団の宅地または10区画以上の一団の建物）の分譲をするための案内所のことである。これには臨時に開設する案内所も含まれる。例えば、「週末に宅地建物取引士や契約締結権者が出張して申込みの受付や契約の締結を行なう別荘の現地案内所等のように、週末にのみ営業を行なうような場所」も含まれる。

3）は、上記2）の分譲について、販売の代理や媒介を行なう宅地建物取引業者が設置する案内所を指している。

4）は、「宅地建物の取引や媒介契約の申込みを行なう不動産フェア」「宅地建物の買換え・住替えの相談会」「住宅金融公庫融資付物件等のように一時に多数の顧客が対象となる場合に設けられる抽選会」「売買契約の事務処理等を行なう場所」などのように、催しとして期間を限って開催されるフェア・展示会・相談会・抽選会その他を指している。

2．実質的な要件
上述の1．の1）から4）の場所において、契約を締結しまたは契約の申込みを受けるとき、その場所は「事務所以外で専任の宅地建物取引士を置くべき場所」となる。

ここで、「契約の締結」「契約の申込みを受ける」という言葉の具体的な意味が「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」で詳しく規定されているので以下で紹介します。

1）契約の締結
契約とは、「宅地建物の売買・交換の契約（予約を含む）」「宅地建物の売買・交換・貸借の代理・媒介の契約（予約を含む）」を指している。従って、物件の売買契約だけでなく、物件の売買の媒介契約や、物件の賃貸の媒介契約なども含まれている。
このような意味での契約を締結するためには、「契約を締結する権限を有する者が派遣されている」か、または「契約を締結する権限の委任を受けた者が置かれている」ことが必要となる。

2）契約の申込みを受ける
契約の意味は上記1）と同じである。
また「申込み」とは、契約を締結する意思を表示することであるが、手付金・申込証拠金などの金銭を交付して締結の意思表示をする場合だけではなくて、「物件の購入のための抽選の申し込み」のような金銭の授受を伴わない意思表示も含まれるので、注意したい。
なお「申込みを受ける」ためには、「契約を締結する権限を有する者が派遣されていること」または「契約を締結する権限の委任を受けた者が置かれていること」は必須ではない。この点にも注意したい。