賃貸住宅におけるサブリース事業とは、賃貸管理事業者が建物所有者（家主）等から建物を転貸目的にて賃借し、自らが転貸人となって入居者（転借人）に転貸するシステムによって行う賃貸管理事業です。
国土交通省では、平成１９年３月に、サブリース事業の当事者間における紛争の未然防止を図るため、「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」を作成しました。
本契約書の作成趣旨を御理解の上、建物を転貸目的に賃借する賃貸管理事業者及び建物所有者（家主）をはじめとする多くの人に積極的に活用されることを期待しています。

平成30年３月改定
民法改正や賃貸住宅管理業者登録制度をはじめ、現在を取り巻く環境の変化等を踏まえて、賃料の改定時期等の明確化、サブリース業者から契約を解約できない期間の設定、賃貸不動産経営管理士等の記名押印欄の追加、転貸の条件項目への民泊の可否に関する事項の追加などの改定を行いました。

平成32年（2020年）４月１日に予定されている民法改正法の施行に向けて、ご活用ください。
◇「サブリース住宅原賃貸借標準契約書平成30年３月版」
・　契約書本体　　　　　　　　　 [PDF形式：360KB]　　[Word形式：57KB]
・　作成にあたっての注意点　[PDF形式：360KB]
・　解説コメント　　                   [PDF形式：255KB]
(参考)平成24年版との新旧対照表　[PDF形式：407KB」

ガイドラインの位置付け

民間賃貸住宅における賃貸借契約は、いわゆる契約自由の原則により、貸す側と借りる側の双方の合意に基づいて行われるものですが、退去時において、貸した側と借りた側のどちらの負担で原状回復を行うことが妥当なのかについてトラブルが発生することがあります。

こうした退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして平成１０年３月に取りまとめたものであり、平成１６年２月及び平成２３年８月には、裁判事例及びＱ＆Ａの追加などの改訂を行っています。

＜利用にあたって＞

[1]  　このガイドラインは、賃料が市場家賃程度の民間賃貸住宅を想定しています。

[2]  　このガイドラインは、賃貸借契約締結時において参考にしていただくものです。

[3]  　現在、既に賃貸借契約を締結されている方は、一応、現在の契約書が有効なものと考えられますので、契約内容に沿った取扱いが原則ですが、契約書の条文があいまいな場合や、契約締結時に何らかの問題があるような場合は、このガイドラインを参考にしながら話し合いをして下さい。

トラブルを未然に防止するために

原状回復の問題は、賃貸借契約の「出口」すなわち退去時の問題と捉えられがちですが、これを「入口」すなわち入居時の問題と捉え、入退去時における損耗等の有無など物件の状況をよく確認しておくことや、契約締結時において、原状回復などの契約条件を当事者双方がよく確認し、納得したうえで契約を締結するなどの対策を的確にとることが、トラブルを未然に防止するためには有効であると考えられます。

ガイドラインのポイント

(1)原状回復とは

原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。

⇒　原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化

(2)「通常の使用」とは

「通常の使用」の一般的定義は困難であるため、具体的な事例を次のように区分して、賃貸人と賃借人の負担の考え方を明確にしました。（以下の図参照）

＜図　損耗・毀損事例の区分＞

Ａ　　　　：賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても、発生すると考えられるもの

Ｂ　　　　：賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの（明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの）

Ａ（＋Ｂ）：基本的にはＡであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの

Ａ（＋Ｇ）：基本的にはＡであるが、建物価値を増大させる要素が含まれているもの

⇒　このうち、Ｂ及びＡ(＋Ｂ)については賃借人に原状回復義務があるとしました。

(3)経過年数の考慮

(2)で解説しているＢやＡ（＋Ｂ）の場合であっても、経年変化や通常損耗が含まれており、賃借人はその分を賃料として支払っていますので、賃借人が修繕費用の全てを負担することとなると、契約当事者間の費用配分の合理性を欠くなどの問題があるため、賃借人の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させる考え方を採用しています。

(4)施工単位

原状回復は毀損部分の復旧ですから、可能な限り毀損部分に限定し、その補修工事は出来るだけ最低限度の施工単位を基本としていますが、毀損部分と補修を要する部分とにギャップ（色あわせ、模様あわせなどが必要なとき）がある場合の取扱いについて、一定の判断を示しています。

原状回復にかかるガイドライン

第１章　原状回復にかかるガイドライン

I.　原状回復にかかるトラブルの未然防止

1　物件の確認の徹底

入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト（例）　［WORD形式：225KB］

2　原状回復に関する契約条件等の開示

(1)　賃貸借契約締結時における契約条件の開示等について

(2)　特約について

(3)　物件・設備の使用上の注意・留意事項の周知について

II.　契約の終了に伴う原状回復義務の考え方

1　賃借人の原状回復義務とは何か

(1)標準契約書の考え方

(2)本ガイドラインの考え方

2建物の損耗等について

3賃借人の負担について

(1)賃借人の負担対象事象

(2)経過年数の考え方の導入

[1]経過年数

[2]入居年数による代替

[3]経過年数（入居年数）を考慮しないもの

(3)賃借人の負担対象範囲

[1]基本的な考え方

[2]毀損部分と補修箇所にギャップがある場合

第２章　トラブルの迅速な解決にかかる制度

1　現行制度の活用

(1)　少額訴訟手続

(2)　裁判外紛争処理制度

[1]　調停（相談・あっせん）

[2]　仲裁

2　行政機関への相談

Ｑ＆Ａ

第３章　原状回復にかかる判例の動向

事案及び争点となった部位等

事例１～事例42

◆　ガイドライン全文（全173ページ）　［PDF形式：1.93MB］

◆　第１章　原状回復にかかるガイドライン　　　［PDF形式：989KB］

◆　第２章　トラブルの迅速な解決にかかる制度　［PDF形式：397KB］

◆　Ｑ＆Ａ　　　　　　　　　　　　　　　　　　［PDF形式：438KB］

◆　第３章　原状回復にかかる判例の動向　　　　［PDF形式：717KB］

◆　＜参考資料＞　　　　　　　　　　　　　　　［PDF形式：1.46MB］

空室、滞納、家賃下落、その他のリスクの一切を不動産会社が肩代わりしてくれるため、一見するとオーナーにメリットが大きいように思えますが、そうではありません。

勧誘時においては、甘い見通しの事業計画を示すばかりで、一定期間経過後の家賃減額等のリスクやメンテナンス費用等のコストについての説明が不足している、ほとんどされていないなどの問題が見受けられます。
（国民生活2014年8月号より）

サブリース契約における注意点

サブリース契約にして、リスクが無くなったと思っても、実際は、リスクが見えなくなっているだけで、水面下では、ジワジワと空室、家賃下落といったリスクは進行しています。

借り上げ家賃は見直しされる

『2年に１度、保証家賃の見直しを行う』契約書や広告原稿をよく見てみると、細かい条項のなかに小さい文字で書かれています。

30年、35年保証といっても、新築と同じ家賃をいつまでも保障しているわけではありません。通常は2年に1度を目安に保証家賃が見直しされます。

そもそも、空室や家賃下落といったリスクは、建物の老朽化とともに大きくなっていきます。

自分の物件なのに誰が住んでいるのか分からない

サブリース契約では、基本的にオーナーは入居者に関する情報を知らされません。

そのため、契約を解除する際に入居者に家賃の振込先口座が変更になったことを伝える必要があるのですが、連絡先が分からないため、告知はが難しいという現状もあります。

告知が遅れてしまうと、解約したにも関わらずサブリース会社に家賃が振り込まれてしまうことあるのです。

サブリース契約を結んだとしても、入居者情報や共有するように依頼して、情報公開を渋るようであれば、不動産会社とのサブリース契約は再考しましょう。

契約の解約には、６ヶ月分の家賃が必要なことも

サブリース契約を解除する場合、違約金が設定されているケースも珍しくありません。たとえば『解約は少なくとも半年前に行わなればならない。契約を守らなかった場合は違約金として、６ヶ月分の家賃を支払わなければならない。』こうした厳しい条件がサブリース契約の解約には、課されているケースが大半です。

一方『オーナーが家賃の見直しに応じなければ、いつもで契約を解除できる』といった不動産会社に都合の良い条項を盛り込んでいる場合もあります。

家賃入金の遅れは危険のシグナル

サブリース契約にも関わらず、不動産会社から家賃入金が遅れているなら、すぐに不動産会社を変更してください。

なぜならば、家賃が未入金のまま不動産会社が倒産すれば、家賃を回収することもできなくなるからです。

注意点とまとめ

サブリース契約を結ぼうとする時、以下の点を必ず確認するようにしてください。

• 保証料の見直し期間
• 解約の予告期間
• 違約金の有無
• 更新手数料及び敷金の取り扱い

サブリース契約だからといって、不動産会社がいつまでもリスクをカバーしてくれるわけではありません。だからこそ、サブリース契約のトラブルも後を絶ちません。

先月22日、アパートオーナー129人が大手不動産会社を

めぐって集団訴訟を起こしました。

ことの発端は、その不動産会社のサービスの一つである

「家具・家電総合メンテナンスサービス」です。

家具・家電をオーナーが不動産会社からレンタルし、

不動産会社の費用負担で定期的（7～14年）に新品と

交換してもらえるはずが、契約年数が経過しても交換されて

いないケースがあり、相談をしても満足できる回答が

得られなかったそうです。

そして問題はそのサービスだけに留まらず、営業手法や

サブリース契約にまで広がり、今回の集団訴訟となったそうです。

サブリース契約とは、サブリース会社（不動産会社）に物件を

貸し出し、サブリース会社が入居者へ転貸（又貸し）する仕組みです。

サブリース会社は借り上げたその部屋を一般の入居者に転貸し、

その家賃の10～15％を手数料（他管理費用なども含）として差引、

残りの85～90％をオーナーに支払います。

マンションオーナーはサブリース会社に部屋を貸し出しますので、

サブリース契約を解約、もしくはそのサブリース会社が倒産しない

限り部屋が空室になることはない、と安易に契約を結んでしまう

ことが多く、サブリース契約でのトラブルが後を絶たないのが現状です。

しかし、サブリース契約のメリットとリスク、そして契約内容さえ

しっかりと把握しておけば、マンション投資の味方となるシステムです。

そこで今回は、サブリース契約のメリットとリスクを

分かりやすくお伝えいたします。

◎メリット

（空室リスク、滞納リスクの回避）

『一括借り上げ』契約となりますので、空室や滞納が起きたとしても、

マンションオーナーの受け取る賃料に影響はなく、マンション投資を

していくうえで避けられないリスクの一つ、「空室・滞納」リスクを

回避することができます。

（管理業務を一括で任せることができる）

通常の管理業務をオーナーが担うのではなく、入居者にとっての

貸主であるサブリース会社が管理責任を負いますので、契約後に

オーナーが管理のために奔走することはありません。

サブリース会社に支払う手数料は、管理業務に関する費用も

含まれていますので、間接的に費用負担をしているとはいえ、

一括して任せられるのはメリットでしょう。

（入居者トラブルでの当事者にならない）

マンション投資をするうえで家賃滞納や騒音・近隣トラブルなど、

あらゆるトラブルが想定され、場合によっては訴訟を起こして

対処することもあります。

あくまでも貸主はサブリース会社なので、入居者トラブルにおいても

オーナーが当事者になることはありません。

◎　デメリット

（入居者を選べない）

入居者の審査はサブリース会社が行いますので、自分の意向に

反する方が入居していることがあります。

サブリース会社もある程度は入居者の審査基準を設けていますが、

空室期間が長引いてはサブリース会社の収益に影響することから、

審査基準に満たない場合でも入居させてしまうケースもあるようです。

どんな人が入居しているのか、賃料はいくらなのかを定期的に

確認する必要があるでしょう。

但し、入居者の情報開示を拒む不動産会社も多く存在します。

拒む理由が「入居者からの要請」等であれば強引に開示を求める

ことはできませんが、それ以外に関しては所有者の権利として

情報開示を求めると良いでしょう。

（サブリース会社の倒産リスク）

サブリース会社が倒産した場合、サブリース会社が入居者と結んだ

賃貸借契約は、オーナーに引き継がれるのが通常ですが、サブリース

会社が預かった敷金が思うように回収できない可能性が十分あります。

（賃料免責期間）

「賃料免責期間」とは、サブリース会社がオーナーに対して

賃料を支払わない期間を設けることです。

サブリース契約には、この「賃料免責期間」が付き物です。

はじめの免責期間は、サブリース契約後の募集期間です。

だいたい1～3ヵ月程度設けるサブリース会社が多く、

その期間、マンションオーナーの収入はゼロとなります。

空室の都度、賃料免責期間を設けるような悪質なサブリース会社

も存在しますので、毅然とした態度で断るか、契約の解除を検討

されるのが良いでしょう。

また、露骨にサブリース会社だけが儲かるような契約を

持ちかける会社も存在しますので、注意が必要です。

契約する際は必ず契約内容を確認してください。

（サブリース契約を解約できない）

原則中途解約が不可になっているケースがほとんどです。

個人的な都合で物件の精算が必要、今なら高く売れる、

などのオーナー側の資産処分の自由度が制限されます。

サブリース契約は、マンションオーナーとサブリース会社との

間で建物賃貸借契約が成立していることで、借地借家法が

適用され、サブリース会社が法律に守られる立場、という図式です。

サブリース契約において、オーナーにとっての入居者はサブリース

会社となり、サブリース会社から中途解約を申し出る分には、

入居者の権利として解約が認められ、オーナーからの解約申し入れは

正当事由が認められなければ解約することができないのです。

また、必ずと言っていいほど違約金設定が設けられています。（賃料の数か月分）

サブリース契約を締結する際には、必ず契約書の条文をよく確認してください。

（家賃保証の見直し）

提案時に「家賃は○年間保証」と提案され、将来まで安泰だと

勘違いしがちですが、契約書には、経済情勢の変化や周辺相場の

変化による賃料改定の条文が盛り込まれている場合がほとんどです。

前述の通り、サブリース会社が借主の立場であり、借地借家法上は

賃料の減額請求が認められていますので、○年間保証は「同額の家賃」

を保証するものではありません。

また、家賃保証の減額によりサブリースの契約解除をマンションオーナーが

申し入れたとしても、中途解約がなかなか認められず、収支が赤字になって

しまうというトラブルが数多く報告されています。

サブリース契約は確かに、空室リスクへの不安が拭いきれない方や

マンション投資初心者の方にとっては、安心してマンション投資を

スタートできる方法ですが、空室・滞納リスクや管理などは信頼できる

不動産会社を見つけ、入居率が高く安定している管理会社に任せて運用

していくほうがデメリット・リスクを抑えることができます。

何事も契約の内容（条文）をしっかりと

確認することが肝要です。

https://www.rebax.co.jp/2016/12/a-23/